Devoir de diligence de l’évaluateur – Leçons réitérées : Banque Royale du Canada c. Westech Appraisal Services Ltd.
Évaluation immobilière au Canada
Rechercher dans la bibliothèque en ligne
La décision de la Cour suprême de la Colombie-Britannique dans l’affaire Banque Royale du Canada c. Westech Appraisal Services Ltd. 2018 BCSC 473 (ci-après Westech Appraisal) rendue le 23 mars 2018 fournit une excellente étude de cas sur la portée du devoir de diligence d’un évaluateur dans les contrats de service d’évaluation et quelques leçons sur la façon dont les évaluateurs peuvent se soustraire aux réclamations pour négligence.
En 2007, la Banque Royale du Canada (RBC) a demandé à Westech Appraisal Services Ltd. (Westech) d’évaluer un terrain aménagé en vue d’un lotissement résidentiel. Cette évaluation fut demandée parce que les propriétaires cherchaient à emprunter 1 000 000 $ sur une marge de crédit pour financer une entreprise commerciale. Une coopérative de crédit détenait déjà une première hypothèque avec un solde impayé de 1 450 000 $.
L’estimation finale de la valeur fournie par Westech situait la valeur dans une fourchette de 2 500 000 $ à 3 000 000 $ aux fins de sécurité d’un prêt hypothécaire de premier rang. Cela était conforme à la déclaration d’intention d’utilisation de Westech, mais était en désaccord avec le but sous-jacent de l’évaluation et n’était pas conforme à la lettre d’accompagnement envoyée avec l’évaluation.
Par suite de cette évaluation, RBC a consenti un prêt de 700 000 $ sur une marge de crédit garantie par une deuxième hypothèque. L’entreprise a échoué et les emprunteurs ont fait défaut en 2009. La propriété a été vendue par ordonnance du tribunal le 8 avril 2013 pour une somme de 1 350 000 $. Le produit étant insuffisant pour couvrir le solde impayé de la première hypothèque. RBC n’a rien reçu de la vente de la propriété et il n’y a eu aucun remboursement du prêt. RBC s’est tournée vers Westech.
RBC a intenté une action pour négligence alléguant que Westech n’avait pas respecté la norme de diligence requise d’un évaluateur professionnel en immobilier. RBC a fait valoir que l’évaluation contenait des renseignements faux, inexacts ou trompeurs et qu’elle surévaluait grossièrement la propriété. Les défendeurs ont répliqué en affirmant que la confiance de RBC était déraisonnable parce que l’évaluation n’avait pas été utilisée aux fins prévues – le financement conventionnel en première hypothèque – et que RBC avait négligé d’évaluer le risque de crédit de l’emprunteur.
Le tribunal a dégagé trois problèmes à résoudre :
- La confiance accordée par RBC envers l’évaluation était-elle raisonnable?
- L’évaluation répondait-elle à la norme de diligence d’un évaluateur professionnel?
- RBC était-elle coupable de négligence contributive?
Le tribunal a conclu que la confiance de RBC était raisonnable, mais que Westech n’avait pas fait preuve de négligence. Par conséquent, il n’était pas nécessaire d’examiner si RBC était coupable de négligence contributive. Le tribunal a ensuite fourni de longues explications de sa décision.
Le tribunal a observé qu’il n’est pas contesté que les évaluateurs ont une obligation de diligence envers leurs clients.[i] Ce devoir est identique au devoir dû par tous les professionnels. En vertu du droit de la négligence, si une personne se trouve dans des circonstances qui lui confèrent une obligation de diligence envers une autre personne, la responsabilité dépend de la norme de diligence requise par la loi dans ces circonstances. Pour les professionnels, la norme de diligence est l’exercice d’un degré raisonnable de soins, de connaissances et de compétences.
Dans l’affaire Westech Appraisal, l’allégation selon laquelle l’évaluation contenait des déclarations fausses, trompeuses et inexactes était la base d’une réclamation pour déclaration inexacte par négligence. Le tribunal s’est référé à La Reine c. Cognos Inc., [1993] 1 S.C.R. 87 à 110 pour les éléments d’une déclaration inexacte par négligence :
- une obligation de diligence fondée sur une « relation spéciale »;
- une déclaration fausse, inexacte ou trompeuse;
- l’auteur de la déclaration agit avec négligence en faisant la déclaration;
- le destinataire se fie raisonnablement à la déclaration; et
- le destinataire a subi des dommages en raison de la confiance qu’il a accordée à la déclaration.[ii]
La question de la « relation spéciale » dépendait du fait que Westech aurait dû prévoir que RBC se fierait à l’évaluation. Westech a souligné la déclaration dans l’évaluation voulant que l’utilisation prévue soit pour la sécurité conventionnelle d’un prêt hypothécaire de premier rang. Le tribunal a rejeté cette défense parce que : 1) la preuve établissait qu’il n’y avait pas eu de communication expresse entre RBC et Westech au sujet de l’évaluation et 2) la lettre d’accompagnement à l’évaluation mentionnait notamment que « … Le but de cette évaluation est pour déterminer la valeur aux fins d’une hypothèque de premier rang et(ou) de garantie de prêt … » Le tribunal a déclaré que « la lettre d’accompagnement crée, à tout le moins, une incertitude quant à toute limitation de l’utilisation ».[iii]
L’affaire Westech Appraisal souligne qu’il incombait aux évaluateurs de communiquer clairement aux clients toute restriction relative à l’utilisation d’une évaluation. Les évaluateurs doivent s’attendre à ce que tout doute sur la suffisance de la communication établissant les conditions de la provision sera résolu en faveur du client.
Après avoir décidé que la confiance de RBC dans l’évaluation des prêts hypothécaires de deuxième rang était raisonnable, le tribunal a abordé la question de savoir si l’évaluation avait été préparée avec la diligence requise.
Le tribunal a cité une jurisprudence antérieure selon laquelle la norme minimale pour les évaluateurs est une conduite raisonnable « … eu égard aux normes en vigueur dans la profession et à l’imprécision inhérente aux méthodes de détermination de la valeur du bien … »[iv]
Le tribunal a également noté que les tribunaux précédents reconnaissaient que les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC) établissent des règles selon lesquelles les évaluateurs devraient être régis dans l’élaboration d’opinions sur la valeur.[v]
La norme en matière de diligence n’est pas censée être la perfection ou l’exactitude. Le tribunal ne cherche pas à savoir si l’opinion de l’évaluateur était « juste ». Il cherche plutôt à savoir si l’évaluateur « … a agi conformément à des pratiques jugées acceptables par un groupe d’opinions respectable dans sa profession … »?[vi]
Pour déterminer si l’évaluateur de Westech avait respecté la norme en matière de diligence, le tribunal a procédé à une analyse en deux étapes : 1) le défendeur a-t-il agi contrairement aux NUPPEC et 2) a-t-il omis de respecter la norme en matière de diligence d’un évaluateur raisonnable dans l’élaboration d’une opinion sur la valeur?
L’analyse entreprise par le tribunal a porté sur ce qui suit :[vii]
- le défendeur a-t-il tenu compte d’informations pertinentes suffisantes pour fonder une opinion et les analyses, opinions et conclusions de l’évaluation étaient-elles appropriées et raisonnables?
- l’évaluation est une question d’opinion et les opinions peuvent raisonnablement différer;
- la question n’est pas de savoir si la valeur est exagérée mais si l’évaluateur a agi raisonnablement compte tenu des normes professionnelles;
- la vérification de l’évaluation n’est pas démontrée par le prix du marché auquel la propriété se vend plus tard; et
- une forte surévaluation insuffisamment expliquée peut constituer une preuve de négligence, mais une légère surévaluation sans explication ou une surévaluation importante expliquée de manière adéquate ne donnera pas lieu à une responsabilité.
Le tribunal a accepté le témoignage de l’expert convoqué par Westech, selon lequel l’évaluation était conforme aux NUPPEC et a conclu que, bien que l’évaluation ait été généreuse, les raisons à l’appui de cette opinion ont été expliquées de manière adéquate.[viii] Le tribunal a critiqué l’expert convoqué par RBC parce que ce dernier avait simplement formé sa propre opinion de ce qu’aurait dû être la valeur à la date d’évaluation alors que la question essentielle était de savoir si l’évaluateur a suivi des lignes directrices professionnelles.[ix]
Un examen détaillé de la preuve, y compris les opinions des experts appelés à témoigner, dépasse le cadre de cet article. Il suffit de dire que, dans une décision de 230 paragraphes, le tribunal a examiné en profondeur le rapport d’évaluation, à partir duquel les parties soutenaient que les évaluateurs avaient été ou non négligents, et a fait appel à un examen approfondi de la jurisprudence existante pour prendre sa décision.
Un aspect important de cette affaire est l’approbation par le tribunal des NUPPEC comme document d’appui. Le fait que les NUPPEC aient été citées comme source des normes régissant les évaluateurs souligne le besoin critique de prendre très au sérieux le processus de développement, de publication et de modification des NUPPEC.
L’affaire réaffirme également l’importance d’une communication claire avec les clients concernant l’utilisation prévue des évaluations. Il devrait y avoir une communication explicite sur l’utilisation prévue et les évaluateurs auraient avantage à obtenir une confirmation par écrit de l’utilisation prévue avant de procéder à une évaluation.
Il y a quelques bonnes pratiques sur l’utilisation des évaluations sur formulaires pour l’évaluation résidentielle. C’est l’expansion du modèle de formulaire qui, en grande partie, a été la raison pour laquelle le tribunal a décidé que l’évaluation avait été préparée conformément à la norme de diligence requise.
Finalement, le test n’est pas de savoir si, avec le recul, l’évaluateur avait « raison », mais plutôt de savoir si les normes professionnelles avaient été respectées et si des informations suffisantes avaient été fournies pour appuyer les opinions sur la valeur.
Notes
[i] Westech Appraisal, para. 146
[ii] Ibid., para. 149
[iii] Ibid., para. 153-158
[iv] Ibid., para. 164, citant VSH Management Inc. c. Neufeld, 2002 BCSC 755, au para. 87
[v] Ibid., para. 165
[vi] Ibid., para. 166, citant Zubaida c. Hargreaves, [1995] 1 E.G.L.R. 127 à 128 (C.A.)
[vii] Ibid., para. 172
[viii] Ibid., para. 177
[ix] Ibid., para. 196-197
Cet article est fourni dans le but de générer la discussion et de sensibiliser les praticiens à certains défis présentés dans la loi. Cet exposé ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abordées aux présentes devraient être posées à des praticiens qualifiés dans les domaines du droit et de l’évaluation.