Norme relative aux activités d’évaluation immobilière – Règles : Énoncé, description et analyse des données
Évaluation immobilière au Canada
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En tant que nouveau membre du sous-comité d’enquête, la coprésidente Kim Maber, AACI, P.App m’a informé des problèmes les plus courants concernant la Norme relative aux activités d’évaluation immobilière soulevés par les membres du comité dans les rapports faisant l’objet d’une enquête. Les problèmes les plus courants sont les suivants :
- une description et des analyses inadéquates de toutes les données pertinentes au contrat de service;
- l’absence d’un raisonnement détaillé à l’appui des analyses et des conclusions; et
- l’échec de lier la durée d’exposition à l’opinion sur la valeur marchande.[1]
Comme un membre devrait le savoir, chacune des trois questions constitue une infraction aux Règles sur la Norme relative aux activités d’évaluation des biens immobiliers (Règles NEBI) des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC) 2018.
Les verbes clés dans les Règles NEBI qui définissent les exigences pour le rapport d’évaluation du membre sont : préciser, définir, analyser, énoncer, résoudre, décrire, appliquer, détailler, commenter et concilier. Ces verbes clés peuvent être catégorisés sous l’une des trois rubriques suivantes : « énoncer les données », « décrire les données » et « analyser les données ».
Énoncer les données
- préciser
- définir
- déclarer
- faire rapport
- inclure
Décrire les données
- décrire
- détailler
Analyser les données
- analyser
- résoudre
- appliquer
- commenter
- concilier
Les règles portant sur l’énoncé des données à la section 6.2 sont aux paragraphes 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 23 et 24. Les règles portant sur la description des données à la section 6.2 sont aux paragraphes 8, 14, 15 et 16. Les règles portant sur l’analyse des données sont aux paragraphes 5, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 22. Alors que la bonne application des règles portant sur l’énoncé des données définit le contrat de service, la bonne application des règles portant sur la description des données et sur l’analyse des données est essentielle à la prestation d’un rapport d’évaluation que « le membre sait (ou devrait savoir) être fautif, erroné et(ou) trompeur » (Norme relative aux questions d’éthique – Commentaires 5.2.1).
Le terme « rapport » est défini comme suit à la section 2.53 des NUPPEC 2018 :
Toute communication, écrite ou orale, d’un service professionnel transmise au client ou à l’utilisateur prévu dans le cadre d’un contrat de service.
Remarque 1 : Les présentes normes ne dictent pas le format ou le style des rapports. Le contenu concret des rapports détermine leur conformité aux NUPPEC. Cependant, lorsque vous utilisez un formulaire créé et publié par l’ICE, un membre doit utiliser le formulaire le plus récent publié par l’ICE.
Remarque 2 : Les types de rapports peuvent inclure les rapports sur formulaires, des rapports narratifs brefs et concis ou des rapports détaillés et plus compréhensifs en formats complets ou d’ébauche. Les lettres d’opinion ne sont pas des types de rapports acceptables.
Dépendamment de leurs pratiques d’évaluation individuelles, certains membres ne préparent que des rapports sur formulaires, d’autres membres ne préparent que de courts rapports narratifs / exhaustifs et d’autres enfin qui préparent à la fois des rapports sur formulaires et des rapports narratifs. Étant donné qu’il y a des différences dans le rapport d’évaluation, la préparation de « l’énoncé des données », de « la description des données » et de « l’analyse des données » sera très différente dans la communication de l’évaluation dans chaque type de rapport. Que l’évaluation soit communiquée dans un rapport sur formulaire, un court rapport narratif ou un rapport complet, les Règles et Commentaires NEBI s’appliquent. Il incombe au membre de procéder à l’évaluation et de préparer le rapport contenant les données, les analyses, les conclusions et les opinions à l’appui de l’évaluation, conformément aux Règles et Commentaires NEBI.
Dans son application des Règles et Commentaires NEBI, le Membre devrait toujours se demander ce que ferait un évaluateur raisonnable. Le terme « évaluateur raisonnable » est défini comme suit dans les NUPPEC 2018 :
Membre qui fournit des services professionnels conformes à une norme acceptable de compétences et d’expertise et fondés sur des hypothèses rationnelles.
Remarque : Aux fins des NUPPEC et du Programme d’assurance responsabilité professionnelle, le terme évaluateur, lorsqu’utilisé ou référencé en marge de la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers et de la Norme relative aux activités d’évaluation de machinerie et d’équipement, est réputé être générique et synonyme de « membre de l’ICE », « le membre », « le praticien », « l’examinateur » (en vertu de la Norme relative aux activités d’examen), « l’expert-conseil » (en vertu de la Norme relative aux activités de consultation), « le planificateur de fonds de réserve » (en vertu de la Norme relative à la planification de fonds de réserve) et « l’évaluateur » (en vertu de la Norme relative à l’évaluation de masse).
On rappelle au membre que, outre les Règles et Commentaires NEBI, les définitions à la section 2 des NUPPEC 2018 sont obligatoires. De plus, on rappelle au membre l’utilité des Notes relatives à la pratique :
Les notes relatives à la pratique [v. section 18] fournissent des conseils pour répondre au test de l’« évaluateur raisonnable ». Les notes relatives à la pratique ne sont pas exécutoires. Elles ont pour objet de constituer une ressource pratique au moyen d’exemples de l’application quotidienne des règles dans le cadre des contrats de services d’évaluation de biens immobiliers, d’examen, de consultation, de planification du fonds de réserve, d’évaluation de machinerie et équipement ou évaluation de masse. Les notes relatives à la pratique visent à promouvoir la discussion et guider les membres dans la façon d’appliquer les normes.
Passons maintenant aux trois problèmes les plus communs que rencontrent les enquêteurs, à savoir :
- une description et des analyses inadéquates de toutes les données pertinentes au contrat de service;
- l’absence d’un raisonnement détaillé à l’appui des analyses et des conclusions; et
- l’échec de lier la durée d’exposition à l’opinion sur la valeur marchande.
En plus d’utiliser les lignes directrices contenues dans les Notes relatives à la pratique pour s’assurer que le rapport d’un membre ne contient aucune de ces trois problèmes communs, le membre peut considérer ce qui suit :
- refaire connaissance avec le manuel de base de l’ICE – The Appraisal of Real Estate, Third Canadian Edition;
- se bâtir une bibliothèque de publications par l’Appraisal Institute (É.-U.) portant sur des types de propriétés spécifiques;
- soumettre des rapports à l’examen par des pairs (sous réserve de la Norme en matière de confidentialité); et
- soumettre volontairement des rapports au programme d’examen par les pairs de l’ICE.
De plus, le membre peut prendre en considération plusieurs des cours de Perfectionnement professionnel continu (PPC) offerts par l’École d’études commerciales Sauder de la Division de l’immobilier de l’Université de la Colombie-Britannique. La coprésidente Maber a indiqué que, dans le cas d’un membre qui aurait enfreint les NUPPEC, les principaux cours de PPC que les membres sont tenus de suivre sont les suivants :
- Highest and Best Use Analysis
- Creative Critical Thinking: Advancing Appraisal to Strategic Advising
- Exposure & Marketing Time: Valuation Impacts
- Adjustment Support in the Direct Comparison
Voici une description de ces cours de PPC :
CPD 105: Highest and Best Use Analysis
Prérequis : Aucun.
Cette leçon examine l’analyse du marché immobilier en termes d’impact sur l’utilisation légale la plus rentable de la propriété. Cette leçon offre un large aperçu de la façon dont les forces du marché déterminent les utilisations résidentielles, commerciales, récréatives et communautaires des terres. Le cours examine ensuite en détail l’analyse de l’utilisation optimale, en offrant d’abord un aperçu général de la théorie et des techniques sous-jacentes, puis en discutant de l’utilisation maximale et optimale des propriétés tant vacantes qu’améliorées.
CPD 110: Creative Critical Thinking: Advancing Appraisal to Strategic Advising
Ces trois leçons constituent une introduction aux fondements conceptuels des services de consultation et de conseil en matière d’immobilier. Les étudiants apprendront comment : analyser de manière critique le contexte des problèmes immobiliers, créant ainsi une base efficace pour une analyse approfondie des problèmes; appliquer efficacement les compétences de recherche traditionnelles et en ligne; identifier les risques et décrire comment ils peuvent être gérés dans les décisions immobilières; et développer les « méta-compétences » nécessaires pour réussir dans la chaîne d’approvisionnement des services immobiliers.
CPD 117: Exposure and Marketing Time: Valuation Impacts
Ce cours explore comment les notions de durée d’exposition et de durée de marketing influencent les évaluations de la valeur marchande, et les exigences que ces notions imposent aux évaluateurs. Les étudiants obtiendront une compréhension de la façon de justifier et de soutenir les opinions sur la durée d’exposition et la durée de marketing, ainsi que sur les exigences des NUPPEC liées à ces deux notions.
CPD 123: Adjustment Support in the Direct Comparison Approach
Ce cours en une leçon aborde les « meilleures pratiques » en matière de soutien à l’ajustement d’une évaluation par l’application de la méthode de comparaison directe. Les évaluateurs font face à des contraintes de temps et de données, et ce cours explore des méthodes pratiques pour soutenir et justifier les ajustements. On y examine une « technique hybride » qui combine des aspects des méthodes d’ajustement quantitatifs et qualitatifs pour arriver à des conclusions d’évaluation, en s’assurant que ces conclusions sont à la fois défendables et réalisables.
Ces cours de PPC, ainsi que les autres cours de PPC offerts par l’École Sauder, amélioreront le professionnalisme et l’expertise des membres, tout en répondant aux exigences du Programme de perfectionnement professionnel continu des membres de l’ICE. Le lien aux cours de PPC offerts par l’École Sauder est : http://www.sauder.ubc.ca/Programs/Real_Estate_Division/Credit_Programs_and_Professional_Development_Courses/Professional_Development_Courses.
Étant donné qu’un membre est tenu de se conformer aux NUPPEC, il est recommandé que les membres se demandent constamment si leurs évaluations et les rapports d’évaluation qu’ils produisent répondent au critère de « l’évaluateur raisonnable ». Dans le contexte de cet article, il est également recommandé que les membres examinent de manière critique leurs rapports les plus récents afin de déterminer s’ils répondent aux exigences d’« énoncé des données », de « description des données » et d’« analyse des données » des Règles NEBI.
Note en fin de texte
[1] La coprésidente Maber nous a fait part d’une quatrième question, celle qui consiste à se fier aux modèles pour la formulation des hypothèses et conditions limitatives sans résoudre les incohérences relatives aux caractéristiques du bien immobilier évalué.