La perspective de l’évaluateur professionnel – Les études sur les fonds de réserve sont des éléments clés d’une planification financière à long terme
Évaluation immobilière au Canada
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Étant donné que ses services de consultant portent exclusivement sur le créneau des études sur les fonds de réserve (EFR) en Alberta et des rapports de dépréciation en Colombie-Britannique, nous avons demandé à Ernie de partager avec nous les fruits de son expérience, de son expertise et de ses connaissances en ce qui touche le domaine spécialisé des études sur les réserves de fonds.
Quel est le concept de base de l’étude des fonds de réserve (EFR)?
L’étude des fonds de réserve, dont l’équivalent en Colombie-Britannique est un rapport de dépréciation, est un outil de planification financière à long terme qui dresse un bilan de la situation actuelle des réserves de capital et qui fournit un plan de financement pour parer aux futurs coûts de remplacement de composants majeurs.
Quels sont les principaux composants d’une EFR?
Les deux principaux composants d’une EFR sont l’analyse matérielle et l’analyse financière. Un rapport d’EFR est un document financier qui cerne les coûts estimatifs associés à la réparation ou au remplacement des composants majeurs au sein d’un plan à long terme, ordinairement de 25 ans ou plus.
Quels genres d’organisations exigent ou demandent une EFR?
Les clients qui demandent ordinairement une EFR sont des sociétés de condominium et de copropriété, les associations de logement sans but lucratif et de propriétaires, les coopératives d’habitation, les hôtels et centres de villégiature en multipropriété et les installations de soins prolongés et(ou) de logement pour personnes âgées.
Quels genres de biens immobiliers sont examinés dans le cadre d’une EFR?
Normalement, tous les biens qui devront exiger d’importantes réparations ou des frais élevés de remplacement au cours du cycle de vie de la propriété sont pris en considération lors d’une EFR. Nous examinons tout, depuis les systèmes électriques et mécaniques, les portes et les fenêtres, la toiture et le revêtement extérieur, jusqu’aux voies d’accès, places de stationnement et aménagement paysager.
Y a-t-il divers degrés ou niveaux de complexité dans une EFR?
La complexité d’une EFR dépend de la propriété ou du bien à l’étude. Une EFR peut être passablement simple et porter sur quelques points tels les clôtures et l’aménagement paysager dans le cas d’une association communautaire. Par ailleurs, la tâche peut être assez complexe dans le cas d’une propriété à usages multiples comme dans le cas d’un complexe de plusieurs bâtiments en hauteur comprenant des tours de bureaux, un hôtel et des unités d’habitation.
Existe-t-il des normes précises de pratique relatives à une EFR?
Heureusement pour les membres de l’ICE, les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC) reconnaissent les études sur les fonds de réserve comme activité de consultation depuis 2005. À partir de 2014, les NUPPEC contiennent une norme indépendante de planification des fonds de réserve, assortie de règles et commentaires, avec une portée élargie de pratique pour les membres titulaires du titre de Canadian Residential Appraiser (Évaluateur résidentiel canadien). Comme c’est le cas pour tout service professionnel, les membres de l’ICE sont tenus de posséder les compétences requises pour entreprendre toute affectation et cette exigence s’applique aux études sur les fonds de réserve.
Quels genres de professionnels peuvent contribuer à l’exécution d’une EFR?
Les études sur les fonds de réserve sont assujetties aux lois provinciales (en ce qui touche notamment certains types de propriété, les qualifications reconnues et les professionnels). On s’attend à ce que les membres s’informent des exigences législatives en vigueur dans la juridiction de la propriété avant d’entreprendre une EFR et à ce qu’ils sachent que ces exigences législatives ont préséance sur les NUPPEC.
Au Canada, l’Institut canadien de l’immeuble (ICI) et, plus récemment, l’Université de la Colombie-Britannique (U.C.-B.) offrent des cours menant à l’obtention d’un titre – le programme de planificateur agréé des fonds de réserve (PAFR) de l’ICI – et d’obtention d’un certificat – le programme de planification des fonds de réserve (PPFR) de l’U.C.-B.
Toutefois, il importe de noter que les programmes PAFR ET PPFR ne sont pas nécessairement suffisants pour démontrer la compétence d’un planificateur des fonds de réserve et qu’une expérience plus poussée peut être nécessaire.
Ces études sont-elles normalement menées par une équipe comprenant divers types de professionnels?
Il n’est pas obligatoire de travailler en équipe, bien qu’une équipe multidisciplinaire puisse s’avérer avantageuse, surtout lors d’affectations plus complexes. L’équipe dépendrait de la complexité de la tâche et pourrait comprendre un planificateur de fonds de réserve (PFR) – qui pourrait être un évaluateur attitré de l’ICE – et divers autres professionnels qualifiés et compétents tels divers spécialistes en génie, des architectes et des gens de métier dans les domaines de la construction, de l’entretien et du remplacement de divers composants.
Quel rôle joue normalement un planificateur des fonds de réserve dans une EFR?
Le PFR peut être appelé à jouer divers rôles. Il est fort possible qu’il ait à diriger et à coordonner une équipe multidisciplinaire. Selon sa compétence, un PFR exécute lui-même tous les aspects d’une EFR.
De quels ensembles de compétences un PFR aurait-il besoin pour bien diriger une EFR ou pour y contribuer de façon efficace?
Pour être efficace, un PFR doit posséder un large éventail de compétences. Premièrement, si la propriété est un condominium, le PFR doit comprendre comment les lois et règlements provinciaux s’appliquent à l’affectation.
Le PFR doit aussi être en mesure de déchiffrer divers documents financiers et techniques et d’effectuer des calculs. Il devrait posséder également le savoir-faire financier lui permettant d’évaluer de façon raisonnable les taux d’inflation, les futurs rendements des investissements et comment le coût de la vie affecte la performance des fonds de réserve.
Lorsqu’il effectue une inspection sur place, le PFR devrait bien comprendre les divers composants d’un bâtiment et leur fonctionnement, et avoir la capacité et la compétence permettant de reconnaître les signes d’une défaillance précoce. Il devrait avoir une bonne connaissance des effets de la maintenance préventive sur le cycle de vie de l’équipement et de l’immeuble, et posséder une bonne compréhension de la vraisemblance des réparations ou du remplacement en se fondant sur les décisions antérieures de procéder ou non aux réparations ou au remplacement des composants.
Il est souhaitable que le PFR puisse rédiger des rapports complets mais faciles à comprendre.
À quels principaux défis un membre attitré de l’ICE peut-il s’attendre d’affronter dans l’exécution d’une EFR?
Dans certaines provinces canadiennes, aucune loi ne précise qui peut effectuer une EFR. Ceci peut soulever la difficulté de devoir éduquer les clients au sujet du fait qu’un membre attitré compétent de l’ICE peut livrer une EFR fiable et professionnelle.
Heureusement, dans des provinces comme l’Ontario, la loi identifie les professionnels attitrés qui sont autorisés à effectuer une EFR. Ces professionnels comprennent notamment les membres attitrés de l’ICE et les titulaires d’un titre PAFR. Les titulaires du titre CRA qui ont le titre de PAFR sont inclus, attendu que, en Ontario, c’est le titre de PAFR et non de CRA qui est reconnu, quelles que soient les dispositions énoncées dans les NUPPEC.
Qu’est-ce qui vous a amené à vous spécialiser, vous et votre entreprise, dans ce domaine d’activité?
Même quand j’étais gestionnaire immobilier, je m’intéressais à la notion des EFR, de sorte que ma décision de me concentrer ou de me spécialiser dans ce domaine a été plutôt facile. Ultimement, j’en suis venu à décider consciemment d’établir une pratique exclusive dans le domaine des EFR et des rapports de dépréciation. Même si je sais que ce n’est pas pour tout le monde, c’est pour moi un aspect de la profession qui présente le juste équilibre entre le défi et le rendement.
Selon vous, est-ce un domaine de croissance pour les membres de l’ICE?
Oui. Bien que, dans des provinces comme l’Alberta et l’Ontario, un certain nombre de fournisseurs exercent ce métier depuis plus de 15 ans, et que c’est un domaine en pleine expansion en Colombie-Britannique en raison des changements apportés à la législation. Plusieurs professionnels sont entrés en jeu dans ce domaine au cours des dernières années.
Comment un membre de l’ICE peut-il trouver du travail dans ce domaine?
Les membres doivent d’abord cibler le genre de propriétés pour lesquelles ils possèdent les compétences et identifier ensuite les décideurs. Chaque tâche d’une EFR fait généralement l’objet d’une demande de propositions.