Êtes-Vous Un «Évaluateur Raisonnable»?
Évaluation immobilière au Canada
Rechercher dans la bibliothèque en ligne
PAR DAVID BABINEAU, AACI, P. APP, FELLOW
BÉNÉVOLE, SOUS-COMITÉ DES APPELS
Une recherche de la phrase « how to be a reasonable appraiser » [comment être un évaluateur raisonnable] sur Google donnera environ 3 000 000 de résultats en une demi-seconde. Cependant, le premier résultat est un lien vers la version 2012 des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC). Après avoir lu le présent article, je pense que vous conviendrez avec moi que les NUPPEC servent, pour les membres de l’ICE, de première étape pour devenir des évaluateurs raisonnables. La notion de l’« évaluateur raisonnable » a été présentée à nos membres dans la première version des NUPPEC, entrée en vigueur le 1er janvier 2001. Elle contenait la définition suivante d’un « évaluateur raisonnable » :
ÉVALUATEUR RAISONNABLE : personne qui maintient un niveau de rendement qui serait acceptable à son groupe de pairs au sein de leur pratique professionnelle.
Afin de clarifier la question, la définition d’un « évaluateur raisonnable » a été modifiée et apparaît dans la version 2012 des NUPPEC, comme suit :
Définition 2.50 – ÉVALUATEUR RAISONNABLE : signifie un évaluateur qui fournit des services d’évaluation, d’examen d’évaluation et de consultation fondés sur des hypothèses rationnelles et selon une expertise et une compétence acceptables.
Le terme « évaluateur raisonnable » est au cœur de nos Normes. C’est le test de référence pour les questions touchant la pratique professionnelle que l’on a invoqué, directement ou indirectement, dans de nombreuses décisions juridiques.
« Évaluateur raisonnable » (ou «évaluateurs raisonnables ») apparaît plusieurs fois dans la présente version des NUPPEC, comme suit :
Définition 2.3 – NORMES GÉNÉRALEMENT RECONNUES EN MATIÈRE D’ÉVALUATION : il s’agit du niveau de qualifications en matière de pratique professionnelle qui touchent les enseignements, l’expérience et le rendement professionnel actuels que des évaluateurs raisonnables estimeraient justifiés.
Paragraphe 3.6.2 – La question de juridiction est liée à la base juridique permettant de légiférer, d’appliquer ou d’interpréter les lois fédérales, provinciales ou municipales. Il serait trompeur de ne pas signaler la (les) partie(s) faisant l’objet d’une exception juridictionnelle et la base juridique sur laquelle cette exception repose. Dans chaque cas, il incombe à l’évaluateur et non au client ou à tout autre utilisateur prévu de déterminer si l’utilisation d’une exception juridictionnelle est appropriée. Il est contraire à l’éthique pour un membre de compléter un travail qui ne peut être appuyé par un évaluateur raisonnable.
Règle de norme d’éthique 4.2.5 – de produire sciemment un contrat de service que des évaluateurs raisonnables ne pourraient pas appuyer;
Norme d’évaluation – Commentaires – 7.16.2 – Lorsqu’il recueille et vérifie les informations pertinentes, l’évaluateur doit le faire de façon conforme à la norme relative à l’«évaluateur raisonnable». Les trois méthodes exigent la collecte de données comparables. La décision relative à la pertinence d’étudier les données comparables et de vérifier les données dépendra de la portée du contrat de service. Dans tous les cas, toutefois, l’évaluateur doit se conformer à la norme relative à l’« évaluateur raisonnable».
Norme d’évaluation – Commentaires – 7.18.1 – L’exclusion de l’une quelconque des trois méthodes traditionnelles d’estimation de la valeur marchande qui serait considérée comme pertinente en vertu de la norme relative à l’«évaluateur raisonnable» constitue une condition limitative exceptionnelle qui doit être divulguée et justifiée. L’exclusion d’une méthode pertinente ne doit pas rendre le rapport trompeur.
Norme d’évaluation – Commentaires – 7.19.1 – Il s’agit de l’examen, de l’analyse et de l’interprétation logique des données d’une façon qui appuie les conclusions, n’induit pas le lecteur en erreur et est conforme à la norme relative à l’«évaluateur raisonnable» .
Norme d’examen – Commentaires – 9.1.2 – L’examen d’une évaluation requiert la préparation d’un rapport séparé d’examen par l’évaluateur responsable de mener l’examen et dans lequel seront décrits les résultats du processus d’examen. Les évaluateurs doivent prendre des mesures conformes au test de « l’évaluateur raisonnable» afin de protéger l’intégrité des rapports transmis, y compris une signature numérique comme mesure de sécurité pour les rapports transmis électroniquement.
Norme de consultation – Commentaires – 11.2.2 – Les évaluateurs doivent prendre des mesures conformes au test de «l’évaluateur raisonnable» afin de protéger l’intégrité des rapports transmis, y compris une signature numérique comme mesure de sécurité pour les rapports transmis électroniquement.
Notes sur la pratique – 12.17.1 – Envergure du travail – Il s’agit de la diligence raisonnable dont fait preuve l’évaluateur et du mandat reçu du client… la section du rapport relative à l’étendue des travaux doit tenir compte des circonstances de chaque affectation en particulier. L’évaluateur doit avoir de bonnes raisons pour justifier ses décisions sur l’étendue des travaux et doit être prêt à justifier la décision d’exclure des renseignements ou des procédures qui sembleraient pertinents pour le client, un utilisateur prévu ou l’«évaluateur raisonnable» .
Notes sur la pratique – 12.40.1 – Responsabilité – Le test de l’«évaluateur raisonnable» permet le mieux de définir les conditions se rapportant à la participation et à l’aide professionnelle importantes.
Notes sur la pratique – 12.39 – Accord de vente, option, inscription, et opérations antérieures de ventes – Lors de l’analyse de l’historique de ventes du bien visé, le membre doit procéder à une vérification au préalable, sans qu’une vérification des dossiers publics soit nécessaire. La nécessité d’une telle vérification dépendra de la nature et de la portée de l’affectation, selon la norme de l’évaluation raisonnable de la région où est situé le bien visé.
Comme nous l’avons déjà mentionné, la norme de l’ « évaluateur raisonnable » est le test de référence pour les questions touchant la pratique professionnelle. Citons l’alinéa 5.22.1 des Règlements consolidés de l’Institut canadien des évaluateurs (juillet 2012) :
Lors d’allégations d’infractions aux règles et commentaires des NORMES relativement aux services d’évaluation, d’examen et de consultation, la norme qui s’appliquera relativement aux activités d’examen est celle d’un «évaluateur raisonnable». Un évaluateur raisonnable est celui qui fournit des services d’évaluation, d’examen des évaluations et de consultation fondés sur des hypothèses rationnelles et dont le niveau de compétence et d’expertise est acceptable.
Alors que l’aliéna 5.22.1 évoque la portée d’un examen de la pratique professionnelle, le même test s’appliquera également à l’adjudication de toute infraction aux règles et commentaires des NORMES relativement aux services d’évaluation, d’examen et de consultation. Autrement dit, le niveau de rendement attendu d’un membre de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) est celui d’un «évaluateur raisonnable » et, pour des raisons évidentes, plaider l’ignorance des NUPPEC n’est pas une défense recommandée.
Comme nous l’avons aussi déjà mentionné, la norme de l’« évaluateur raisonnable » a été invoquée, directement ou indirectement, dans de nombreuses décisions juridiques. Voici un extrait de la décision rendue dans la cause Kokanee Mortgage MIC Ltd. c. Concord Appraisals Ltd. 2000 BCSC [Kokanee] 1197 au para. 55 :
… l’évaluation immobilière est une question de jugement et non une science exacte. Toutefois… une personne comptant sur… une évaluation est… en droit de s’attendre à ce que ce jugement soit exercé selon des normes acceptables de compétence et d’expertise, et qu’il s’appuie sur des hypothèses rationnelles.
Les mots soulignés dans la décision Kokanee constituent la fondation du nouveau libellé de la définition de l’ICE visant un «évaluateur raisonnable » décrite plus haut dans cet article.
Par conséquent, comme les comités sur la pratique professionnelle de l’ICE autant que les tribunaux s’attendent à ce que nos membres fournissent leurs services d’évaluation selon des normes acceptables de compétence et d’expertise, il serait logique de conclure qu’à tout le moins, un « évaluateur raisonnable » doit prendre le temps de bien se familiariser avec les NUPPEC. Encore une fois, les NUPPEC peuvent apporter certains des meilleurs conseils sur la manière dont un « évaluateur raisonnable » doit exercer sa profession.
Voici quelques suggestions de pratiques exemplaires pour vous assurer d’agir comme un « évaluateur raisonnable » :
- Lisez les NUPPEC et utilisez-les comme document de référence quand vous avez une question sur les pratiques exemplaires. Si vous téléchargez les NUPPEC en format PDF, vous pouvez en laisser une copie sur votre bureau et y chercher un mot ou une phrase à tout moment – ce sera du temps bien employé. Plus particulièrement, les Commentaires et les Notes sur la pratique, rédigés par nos pairs, donnent certains des meilleurs conseils sur la manière dont un «évaluateur raisonnable » doit exercer sa profession. Les Commentaires et les Notes sur la pratique seront modifiés et ajoutés au fil du temps pour refléter les nouveaux enjeux, examinez-les donc régulièrement.
- Outre les NUPPEC, consultez d’autres publications disponibles dans le site Web de l’ICE, comme les Bulletins d’excellence professionnelle (anciennement appelés Bulletins sur la prévention des réclamations). Ils donnent de précieux conseils et directives sur la façon dont un « évaluateur raisonnable » doit aborder de vrais problèmes posés par l’évaluation. Par exemple, il existe des bulletins expliquant comment procéder avec les immeubles partiellement complétés, les questions de conflit d’intérêts et les évaluations « pouvoir de vente ». Visitez le site Web de l’ICE pour obtenir la liste complète des bulletins offerts.
- Suivez l’évolution de notre profession en lisant la revue Évaluation immobilière au Canada, la publication officielle de l’Institut canadien des évaluateurs. Elle propose de nombreux articles et chroniques qui vous donneront de judicieux conseils et directives pour devenir un « évaluateur raisonnable ». Par exemple, le dernier numéro de la revue (volume 6, livre 4, 2012) présente des articles sur l’examen des évaluations, l’«exception juridictionnelle » et l’examen par les pairs. Ce sont tous des enjeux que doit connaître un « évaluateur raisonnable ».
- Prenez le temps de lire les communiqués et autres avis que vous recevez de l’ICE. Même si cela semble difficile à faire dans le monde exigeant où nous vivons, le temps investi sera bien employé si un article que vous lisez vous prévient d’un piège possible ou vous offre la solution à un problème frustrant. C’est la voie de la prudence que doit suivre un « évaluateur raisonnable ».
En résumé, il nous appartient en tant que professionnels de conserver un niveau de compétence et d’expertise qui serait acceptable tant pour nos pairs que pour le grand public. J’espère que le présent article a bien démontré qu’une meilleure compréhension des NUPPEC doit être la première étape dans l’entretien programmé de votre réputation en tant qu’« évaluateur raisonnable ».