Évaluer l’énergie solaire (partie 2)

Évaluation immobilière au Canada

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2016 – Volume 60 – Tome 2

Évaluer l’énergie solaire (partie 2)

Nathalie Roy-Patenaude

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L’engagement des particuliers, des propriétaires et des collectivités envers la production d’énergie 

propre à vendre au réseau est une situation gagnant-gagnant. On ne saurait trouver meilleure initiative que celle d’être payé pour produire une énergie plus propre contribuant à l’écologie de la
planète. Puisant à même les programmes microFIT et FIT de l’Ontario, cet article en deux parties discute les obligations des participants au programme, comment les installations de panneaux solaires sous le Programme et les défis dans l’évaluation des contrats photovoltaïque(PV)/solaires à long terme sur des propriétés résidentielles et non résidentielles.

NOTA : la première partie de cet article, qui discute les obligations du participant et le financement et l’évaluation des améliorations au niveau de l’énergie solaire a paru dans Évaluation immobilière au Canada, volume 60, livre 1 en date de mars 2016. Il est aussi accessible dans la librairie en ligne de l’Institut canadien des évaluateurs à l’adresse https://www.aicanada.ca/article/Valuing-Solar-Energy-Part1-French

La partie 2 de cet article dans le présent numéro traite de comment ces systèmes sont évalués et des obligations du praticien en vertu des NUPPEC.

Méthode d’évaluation et obligations du praticien en vertu des NUPPEC

S’agit-il d’un problème de portée ou d’une occasion de portée? La première question qu’on nous pose est de savoir si ce genre de contrat de service est à la portée de la désignation CRA ou s’il est nécessaire d’obtenir la cosignature d’un AACI. Les systèmes d’énergie solaire sont des améliorations productives de revenu qui peuvent être installés sur des propriétés tant résidentielles que non résidentielles. Pour toute propriété résidentielle qui relève de la compétence de la désignation CRA pour jusqu’à quatre unités de logement ou de terrain résidentiel à aménager, un membre à désignation CRA peut signer le rapport sans cosignature. Toute propriété au-delà de cette portée exige la cosignature d’un AACI.

Le système d’énergie solaire génère un flux de revenus sur une période de 20 ans. Sachant que ce flux de revenus variera et diminuera au cours de l’expérience de vie des panneaux, la méthode de la valeur actualisée des flux de trésorerie (VAFT) doit être appliquée. La VAFT n’est pas une méthode communément utilisée par ceux dont la pratique porte surtout sur les propriétés résidentielles, ce qui ne signifie pas qu’on ne peut pas l’apprendre.

Comme dans tout contrat de service, la Règle des normes relatives aux questions d’éthique 4.2.7 ¹ nous rappelle qu’il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre d’entreprendre un contrat de service sans posséder les compétences nécessaires. La compétence peut être obtenue par l’acquisition de connaissances, de capacités et(ou) d’expérience. Les praticiens voudront s’aligner sur les experts en la matière, leurs pairs et les professionnels de l’industrie et procéder à une recherche du programme afin d’en comprendre les subtilités et les complexités.

Les NUPPEC exigent que le praticien fournisse une définition de la valeur. La valeur marchande est le prix le plus probable à une date donnée, payé comptant ou en termes équivalents ou encore en termes spécifiques dévoilés, pour lequel les droits spécifiques d’une propriété se vendraient suite à une exposition raisonnable dans un marché compétitif, toutes les conditions requises pour une vente juste, entre un acheteur et un vendeur agissant prudemment, de manière compétente et à des fins personnelles, en assumant que ni l’un ni l’autre n’agit sous des contraintes indues. Une notion implicite à cette définition et aux concepts avec lesquels nous sommes tous familiers touche l’exécution complète d’une vente à une date spécifiée et le transfert du titre du vendeur à l’acheteur dans des conditions telles que :

• l’acheteur et le vendeur sont normalement motivés;
• les deux parties sont bien informées ou bien conseillées et agissent, à leur avis, dans leur intérêt;
• un délai raisonnable est prévu pour la mise en vente sur le marché libre;
• le paiement est effectué en espèces, en dollars canadiens, ou selon des modalités financières comparables;
• le prix représente la contrepartie normale du bien vendu, sans être modifié par un financement spécial ou original ou des concessions de vente accordées par quiconque est associé à l’opération de vente.

Assez simple. Une définition nette et précise dont nous devons comprendre les répercussions. En faisant une revue de la littérature, je suis tombée sur un article qui portait spécifiquement sur le deuxième point ci-dessus et qui offrait une perspective intéressante. En interviewant des participants au programme, un thème commun est apparu : tous les participants sont bien informés au sujet du programme, des produits et du rendement prévu de leur investissement. C’est ici que la compétence est importante; le praticien doit s’assurer qu’il en sait autant, sinon plus que les participants au sujet du programme.

« Je ne sais pas » ou « je ne sais pas comment » ne donne pas une valeur contributive de 0 $.

Portée du travail

L’identification et la définition de la portée du travail fait partie intrinsèque de ce contrat de service. Il importe d’expliquer au lecteur si le composant solaire produisant des revenus est inclus ou exclu de la conclusion sur la valeur et, si le composant est exclus, de fournir une justification. Dépendamment de la date d’installation du système, si le contrat de service est rétrospectif, la date réelle du contrat de service pourrait précéder la date d’installation du système, ce qui exigerait son exclusion.

Que la propriété soit résidentielle ou non, le praticien peut rencontrer différents scénarios/requêtes de client tels : valeur marchande avec système, valeur marchande sans système (c.-à-d., pour une propriété dotée d’un système : valeur « telle quelle » et valeur « comme si le système était exclus »; pour une propriété sans système : valeur « telle quelle sans système » et valeur « comme si un système était inclus ou installé »). Nous rappelons aux membres que les scénarios « comme si » exigent des conditions hypothétiques et les hypothèses extraordinaires.

Contrôles de l’utilisation des terres

Les analyses de l’utilisation optimale reposent sur l’exigence fondamentale de dégager et de définir les contrôles de l’utilisation des terres parce que ces derniers peuvent favoriser ou entraver l’ajout d’améliorations PV à une propriété (c.-à-d., désignations courantes du zonage et exigences possibles de changements aux classifications pour améliorations solaires, utilisations permises, exigences de retrait).

Les règles suivantes touchant la Norme relative aux activités d’évaluation (NRAE) et leurs commentaires pertinents devraient être appliquées rigoureusement pour assurer que le lecteur/utilisateur prévu trouve suffisamment de renseignements dans les analyses, opinions et conclusions pour :

• NRAE 6.2.15 : décrire et analyser toutes les données pertinentes au contrat de service;
• NRAE 6.2.16 : décrire et utiliser les procédures d’évaluation pertinentes au contrat de service, en plus d’expliquer et justifier l’exclusion de toute méthode d’évaluation habituelle;
• NRAE 6.2.17 : préciser le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, opinions et conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation;
• NRAE 6.2.18 : lors de l’élaboration d’une opinion sur la valeur d’un domaine affermé ou d’un domaine à bail, analyser l’effet sur la valeur, s’il en est, des dispositions du bail;
• NRAE 6.2.23 : examiner et réconcilier les données, analyses et conclusions dans le cadre des méthodes utilisées pour réaliser une estimation de la valeur définitive.

Élaboration de la VAFT

Les exigences fondamentale de ce genre de contrat de service consistent à :

• comprendre le marché du type de propriété à l’étude afin de comprendre le niveau d’acceptation (ou de non-acceptation) du marché;
• lire et comprendre le contrat (ceci ne s’applique pas seulement aux programmes microFIT ou FIT);
• comprendre comment les systèmes PV sont évalués et financés afin de déterminer les ajustements requis, le cas échéant, dans l’analyse;
• comprendre et définir le langage technique des systèmes PV en ce qui a trait à l’analyse;
• dégager toutes les hypothèse et conditions limitatives qui pourraient exister.

Les termes suivants doivent être pris en considération lors de l’élaboration du flux des dépenses de fonctionnement au cours de la période de 20 ans du contrat. Le praticien devrait tenir compte de la littératie du lecteur/utilisateur prévu en matière d’évaluation parce que ce contrat de service pourrait être plus technique que les contrats de service ordinaires; une pratique recommandée serait d’inclure un glossaire des termes techniques dans le rapport.

• Frais de génération : frais perçu par l’entreprise de service public pour raccorder le système du compteur séparé au réseau.
• Facteur de réduction : la perte résultant du processus de conversion de l’énergie solaire en électricité. Les pertes augmentent à mesure que les panneaux vieillissent et perdent leur efficacité (p. ex., 0,5-1%/année); on peut obtenir les données et tendances des entreprises de service public.
• Facteur de dégradation : la perte annuelle de puissance utile/taux de dépréciation du système d’énergie solaire au cours de son espérance de vie (p. ex., 0,5%-1% par année); on peut obtenir les données et tendances des professionnels/fournisseurs de matériel solaire.

Définition des éléments connus et inconnus

Éléments connus :

• Coût initial/d’installation
• Aucune valeur à la réversion (c.-à-d., pas de valeur de revente)
• Les rentrées de fonds sont mensuelles et pour une période déterminée (c.-à-d., contrat de 20 ans)
• Taux de contrat fixe pour la durée du contrat
• Données historiques de production du système, si disponibles (c.-à-d., factures d’électricité du propriétaire, fournisseurs de matériel solaire)
• Le soleil se lève chaque matin. Même si la journée n’est pas toujours claire et ensoleillée, il y a toujours une activité solaire. Ressources naturelles Canada a dressé des Cartes d’ensoleillement et du potentiel d’énergie solaire photovoltaïque du Canada qui permettent d’estimer l’activité solaire dans les villes du pays.

Éléments inconnus :

• La capacité/production du système à l’état neuf; exige une analyse des données de l’industrie et(ou) du marché (c.-à-d., de fournisseurs de matériel solaire, des cartes d’ensoleillement de Ressources naturelles Canada)

La nécessité de définir les hypothèses et conditions limitatives est au centre de ce genre de contrat de service parce qu’elle aidera à définir le flux de revenue et les dépenses d’exploitation au cours
de la période de 20 ans du contrat. Voici certaines hypothèses et définitions clés à considérer :

• Le contrat de 20 ans appuyé par le gouvernement (avec la Société indépendante d’exploitation du réseau d’électricité ou l’entreprise contractante) demeurera en place.
• Les panneaux ont une espérance de vie de 20 ans (ou selon l’industrie) et, au terme de ces 20 ans, une nouvelle entente sera requise ou le système sera enlevé de sorte qu’il n’y aura aucune valeur résiduelle à la réversion.
• Facteur de réduction : la perte due à la conversion sera de X % par année.
• Facteur de dégradation : la perte en capacité de production sera de X % par année.
• Les coûts fixes augmenteront de X % par année (c.-à-d., frais de génération, assurance, entretien (fondés sur des indices repères ou les données du marché)).
• L’assurance des biens sera en place pendant 20 ans.

Résoudre le problème d’évaluation : élaboration de la valeur actualisée des flux de trésorerie

Méthode d’évaluation et extraction d’un taux d’actualisation

Méthode de comparaison directe

Bien que cette méthode soit la plus communément utilisée pour les propriétés résidentielles, le manque de données (reventes, ventes appariées de propriétés similaires avec systèmes PV,
comportement démontré par les acheteurs et acceptation du marché des systèmes PV existants) présente un défi majeur.

Il en est de même pour tous les autres types de propriétés. Même si le programme en place depuis 2009, dans la perspective des transactions effectuées, les données du marché en Ontario demeurent limitées et, dans certains marchés, inexistantes.  

La méthode de comparaison directe, appliquée indépendamment, n’est pas considérée comme la plus fiable, sauf si les données du marché sont abondantes.

Méthode du coût

Cette méthode est une importante considération pour les propriétaires de projets et la plus pertinente quand le système PV est neuf parce que la méthode reconnaît le coût initial non déprécié
du système. Les coûts de remplacement sont passablement uniformes. L’obsolescence externe est difficile à estimer et, comme on l’a déjà signalé, les panneaux se déprécient rapidement au cours des 10 premières années.

Méthode du revenu

Cette méthode joue un rôle important, compte tenu du contrat fixe en place et du flux de revenus. L’extraction d’un taux d’actualisation est un défi quand les données du marché sont très minces. D’une part, les taux d’actualisation peuvent être compétitifs du fait que le contrat est garanti avec l’appui du gouvernement, que le contrat donne un revenu relativement élevé et stable, qu’on peut garantir que le soleil se lèvera chaque matin et qu’il existe suffisamment de données du marché pour appuyer les estimations d’espérance de vie des systèmes. Par ailleurs, une prime de risque peut être envisagée à cause de l’imprévisibilité de Dame Nature, de la vie économique inconnue du projet, du stigma possible, du risque possible de gestion du propriétaire (le cas échéant), de la défaillance du matériel et des variations météorologiques.

Quand un propriétaire loue son système PV solaire (monté sur un toit ou au sol) à une tierce partie, le bail devient un grèvement de la propriété. Il incombe au praticien d’étudier et de comprendre les baux pour s’assurer que le « nouveau locataire » ne nuira pas aux baux/locataires existants et(ou) à leurs affaires.

Quand il considère les taux d’actualisation, le praticien peut devoir considérer des taux de rendement réalistes de placements productifs de revenu comparables avec échéanciers ou périodes de placement similaires.

Quand il évalue des propriétés résidentielles, le praticien peut devoir examiner les reventes et ventes appariées afin de déterminer le montant de la prime que le marché est disposé à reconnaître.

En ce qui a trait aux propriétés non résidentielles, les données du marché (reventes) sont probablement insuffisantes pour illustrer un taux d’actualisation du marché calculant la valeur ajoutée qu’apportent à la propriété des systèmes des programmes microFIT ou FIT. Il est encore plus difficile de calculer la valeur contributive des systèmes PV solaires en vue de la vente d’une propriété à sources de revenus multiples. L’élaboration d’une analyse de sensibilité démontrant l’incidence de taux d’actualisation faibles, moyens et élevés peut aider à élaborer une fourchette de valeurs à rapprocher.

Dernier point, mais non le moindre, on ne devrait pas sous-estimer l’importance de rédiger des lettres d’engagement – non seulement pour les contrats de service de ce genre, mais pour tout contrat de service. Une lettre d’engagement fournit au praticien et au client l’occasion de formuler ses attentes à l’égard d’un contrat de service. Il peut s’agir de préciser la documentation devant être fournie et par qui, de préciser si le système PV doit être inclus ou exclus du contrat de service d’évaluation et d’énoncer les autres particularités. Pour les contrats de service comme celui-ci, le propriétaire doit fournir des documents tels une copie du contrat, un relevé des coûts d’installation, les budgets ou les factures, les factures de service public du système (s’il y en a), une copie de la police d’assurance du bien
et toute autre documentation d’appui. Une lettre d’engagement, signée par les deux parties, offre une occasion de préciser les honoraires, un calendrier de facturation et tous les autres renseignements que le client et le praticien ont convenu.

Remerciements

Je tiens à remercier sincèrement ceux qui ont fourni généreusement leur temps et leurs renseignements. Il s’agit des membres de l’ICE Robin Jones, AACI, P. App., www.InFocusAppraisals.com; Ryan R. Parker, B.Comm, AACI, P. App., P.Ag, CAFA, associé, Valco Real Estate Appraisers and Consultants, ; Financement agricole Canada; Banque Royale du Canada; Banque Scotia; TD Canada Trust; SEFM; et plusieurs participants aux programmes.

Pour de plus amples renseignements ou si vous avez des questions à ce sujet, veuillez communiquer avec Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P. App., directrice-conseillère, Pratique professionnelle à ou au 1-866-726-5996.

Renvois

• Au moment de l’impression, les NUPPEC 2014 étaient encore en vigueur alors les références dans cet article réfèrent aux NUPPEC 2014. Tout contrat de service complété le ou après le 1^er mai 2016 doit être conforme aux NUPPEC 2016.