Ligne directrice sur l’estimation des loyers marchands des espaces de stationnement
Évaluation immobilière au Canada
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Par D. Allan Beatty, AACI, P. App., Fellow
Auteur des lignes directrices et bénévole de l’ice, Président du sous-comité d’appel
« Les estimations indépendantes et fiables des loyers marchands des espaces de stationnement sont souvent liées au calcul d’avantages imposables. Toutefois, la présente ligne directrice s’applique à toute situation pour laquelle ces loyers doivent être estimés. »
L’Institut canadien des évaluateurs (ICE), en collaboration avec l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), et avec l’appui de Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC), a récemment rédigé une ligne directrice sur l’estimation des loyers marchands des espaces de stationnement.
À la demande de TPSGC, la ligne directrice a été préparée en vue d’aider les évaluateurs immobiliers qui leur font parvenir directement des rapports sur les loyers de stationnement. Mais ce n’est pas tout. Le but est d’accroître l’uniformité des rapports d’évaluation dans l’ensemble du pays, de veiller à ce que les conclusions à l’égard des loyers marchands des espaces de stationnement soient objectives et bien étayées, et d’offrir une orientation aux praticiens de l’ensemble de l’industrie. Elle tient compte également des normes de pratique professionnelle de l’ICE et de l’OEAQ, les deux plus importants organismes d’évaluation au Canada, et de la jurisprudence récente canadienne relative aux loyers marchands des espaces de stationnement.
Il est important de noter que même si TPSGC a parrainé le projet, la « ligne directrice vise à établir des pratiques exemplaires en matière d’estimation des loyers marchands des espaces de stationnement. Les estimations indépendantes et fiables des loyers marchands des espaces de stationnement sont souvent liées au calcul d’avantages imposables; la ligne directrice s’applique à toute situation pour laquelle ces loyers doivent être estimés. » 1 Publiée le 1er mars 2014, la ligne directrice sera mise à jour au besoin, surtout si de nouveaux types de stationnement sont construits ou s’il y a une nouvelle évolution de la jurisprudence.
Ce qui est intéressant est le récent jugement de la Cour d’appel fédérale du Canada et de la Cour canadienne de l’impôt qui ont reconnu que l’application des règles relatives aux activités d’évaluation des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC) de l’ICE était pertinente pour ce type d’exercice (contrairement à la norme relative aux activités de consultation des NUPPEC). Elles ont également confirmé dans leur jugement qu’un loyer marchand juste s’avère la mesure adéquate pour estimer les loyers marchands d’espaces de stationnement aux fins d’avantages imposables, et que la méthode de comparaison directe était la méthodologie d’évaluation applicable.
Au-delà de ce cas, il n’existe étonnamment presque rien sur cette question pour orienter les praticiens. Nous espérons que la ligne directrice servira de point de référence aux définitions de vocabulaire commun concernant le stationnement. En outre, la ligne directrice offre des suggestions quant à l’élaboration d’un cadre de référence et de pratiques exemplaires convenables afin de développer des rajustements fiables dans la méthode de comparaison. Le but est d’aider à la fois l’évaluateur compétent et ses clients à définir des objectifs précis afin d’évaluer cet intérêt immobilier à caractère unique.
La ligne directrice définit les types et les catégories de stationnement (marché ouvert et fermé, campus ou autonome, et enceinte). La catégorie de marché ouvert, par exemple, fait référence aux quartiers offrant un stationnement public, habituellement avec un large éventail de choix pour l’utilisateur du stationnement. En revanche, le stationnement de marché fermé est généralement limité à un type spécifique de client, tel que les occupants d’un immeuble de bureaux. Il est entendu que chaque catégorie peut comprendre différents types de stationnement.
« Le but est d’aider à la fois l’évaluateur compétent et ses clients à définir des objectifs précis afin d’évaluer cet intérêt immobilier à caractère unique. »
TYPES DE STATIONNEMENT
Même s’ils ne constituent pas une liste complète, les exemples suivants sont fournis afin d’aider le praticien à définir l’intérêt faisant l’objet d’une évaluation.
Stationnement aléatoire ou pendant les heures de pointe
Les permis de stationnement mensuels assurent au détenteur qu’une place de stationnement sera normalement disponible pendant les heures de bureau, mais pas dans un espace désigné. On peut trouver parfois ce type de stationnement dans les régions où il peut y avoir une forte demande de places de stationnement après les heures de bureau et où il est possible, à l’aide d’un horodateur, d’utiliser ces espaces après les heures d’ouverture. L’évaluateur devrait déterminer si les détenteurs de permis ont le droit d’accéder au stationnement après les heures de bureau puisque cela pourrait faire varier le prix du permis. Ce type de stationnement peut être parfois communément appelé stationnement « réservé, mais non désigné ».
Stationnement réservé
Une place de stationnement spécifique est réservée au détenteur de permis; elle peut lui être réservée en tout temps ou uniquement pendant les heures de bureau.
Stationnement sans place garantie
Des places de stationnement sont réservées aux employés, mais le nombre d’espaces disponibles est inférieur à celui de la demande globale; les places sont donc attribuées selon le principe du premier arrivé, premier servi. Certains jours, il est possible qu’un employé ne trouve aucune place de stationnement. Habituellement, ce type de stationnement n’est pas considéré comme un avantage imposable, selon les règles établies par l’Agence du revenu du Canada (se reporter à l’Annexe D de la ligne directrice pour le lien du guide).
Stationnement privilégié
Bien qu’elles ne constituent pas un « type » de stationnement en soi, des primes (ou rabais) peuvent être accordés dans un parc de stationnement « étagé » ou entre des parcs de stationnement (de type campus), selon l’accès à des places de stationnement tel qu’un édifice en particulier, l’entrée d’un immeuble ou le hall d’entrée des ascenseurs. Parfois, des rabais sont accordés pour les places de stationnement les plus éloignées ou situées à l’étage supérieur du parc de stationnement du fait qu’elles offrent un accès moins facile et sont plus exposées aux éléments.
Stationnement en surface
Les loyers de stationnement peuvent varier dans les sous-catégories, selon la qualité de l’espace ainsi que son historique de location. Par exemple, les loyers de stationnement peuvent varier même pour des places de stationnement en surface situées dans des parcs comparables, en fonction du revêtement du stationnement (asphalté ou non). Des études relatives aux loyers doivent déterminer si les prix doivent varier selon ces types de facteurs et être corrigés au besoin.
Bien que les explications ci-dessus soient fournies à titre d’exemple, le facteur clé à prendre en compte est que le type de stationnement peut faire varier son loyer marchand. Les services de stationnement peuvent en faire autant comme l’approvisionnement en électricité. L’évaluateur doit examiner les biens comparables pour s’assurer que ceux qui ont le plus de similitudes sont comparés entre eux. C’est le marché qui détermine si le type de stationnement influe sur les loyers établis pour chacune des catégories décrites ci-dessus, et il est nécessaire de comprendre parfaitement le lien entre les catégories de stationnement, les types de stationnement et les loyers de stationnement pour être en mesure de formuler une opinion motivée.
« C’est le marché qui détermine si le type de stationnement influe sur les loyers établis pour chacune des catégories décrites ci-dessus, et il est nécessaire de comprendre parfaitement le lien entre les catégories de stationnement, les types de stationnement et les loyers de stationnement pour être en mesure de formuler une opinion motivée. »
DEFINIR LE CADRE DE REFERENCE
En plus de conseils destinés à la collectivité des évaluateurs, on espère aussi que les entités qui engagent des évaluateurs feront référence à la ligne directrice. Le cadre de référence (CDR) peut varier d’un mandat à l’autre, en fonction des besoins du client, et il n’est valable que si l’évaluateur accomplit son travail conformément à ses obligations professionnelles. Le cadre de référence devrait notamment, mais sans être restreint à :
- indiquer si les catégories de stationnement faisant l’objet de l’étude seront classées selon les définitions établies dans la présente ligne directrice, ou si d’autres définitions seront utilisées dans le cadre de l’exercice visé;
- préciser les types de stationnement faisant l’objet de l’étude;
- indiquer l’utilisation prévue de l’étude de marché relative au stationnement et l’utilisateur prévu du rapport;
- indiquer si les loyers comprennent les taxes et les frais additionnels;
- établir les attentes ou les exigences relatives à l’inspection du bien;
- établir les attentes ou les exigences relatives à l’inspection des biens comparables;
- formuler les hypothèses extraordinaires (le cas échéant) qui s’appliquent à l’exercice.
Portée (Étendue) des travaux
Lorsqu’une entente a été conclue avec un client, relativement au cadre de référence, il incombe à l’évaluateur de déterminer la portée du travail à effectuer afin de répondre à l’utilisation prévue du rapport du client, notamment :
- le niveau de précision pour lequel le bien est inspecté ou décrit;
- l’étendue de la recherche de facteurs physiques ou économiques pouvant avoir des répercussions sur le bien;
- les prévisions relatives aux changements à venir quant aux conditions de l’offre et de la demande;
- l’étendue de la recherche de données, y compris l’examen des biens comparables; et
- le type et l’étendue de l’analyse réalisée pour formuler des opinions ou dégager des conclusions.
Production de rapports d’évaluation
Les exigences relatives à la production de rapports d’évaluation varient d’une organisation à l’autre et les spécialistes ont l’obligation de fournir des services conformément à leurs normes de pratique. Les exigences minimales importantes en matière de conformité pour ce type d’exercice spécifique comprennent ce qui suit:
- indiquer l’usage prévu du rapport, ainsi que les utilisateurs;
- indiquer l’objectif ou le but du rapport;
- indiquer la date réelle des opinions et conclusions;
- fournir une définition appropriée de la valeur à estimer;
- indiquer la date du rapport;
- indiquer la date de l’inspection;
- décrire la portée des travaux;
- identifier et décrire le bien immobilier conformément au CDR;
- tenir compte de l’usage optimal et le plus profitable, lorsque celui-ci est pertinent dans le cadre du mandat;
- résumer les détails et l’analyse de toutes les données se rapportant au mandat;
- utiliser les méthodes d’évaluation se rapportant au mandat;
- expliquer le raisonnement sur lequel reposent les analyses, les opinions et les conclusions;
- analyser l’incidence sur la valeur du bien, si des biens comparables sont détenus en vertu d’un bail;
- examiner et réconcilier les données, les analyses et les conclusions;
- fournir une estimation finale de la valeur qui indique la catégorie et le type de stationnement;
- fournir un énoncé des conditions ou réserves limitatives et des hypothèses de base;
- décrire toutes les hypothèses extraordinaires, réserves ou conditions hypothétiques;
- fournir une attestation signée du rapport;
- fournir le matériel ou support visuels appropriés.
(Note : cette question pourrait faire partie du cadre de référence si, par exemple, le client accordait de l’importance aux photographies des parcs de stationnement comparables. Au minimum, une carte décrivant l’étendue de la région étudiée est recommandée afin de démontrer l’emplacement du bien visé et des biens comparables.)
Processus d’évaluation
Les normes de pratique professionnelle qui régissent le processus d’évaluation et les exigences relatives à la rédaction de rapports ont des objectifs similaires. En ce qui concerne ce type d’exercice en particulier :
- On devrait commencer le processus lié à la formulation d’une opinion en déterminant si le stationnement associé à un bien précis est visé par l’une des catégories définies, ou s’il est approprié de conclure qu’il est face à une « absence de marché ».
- La deuxième étape consisterait à donner un aperçu, y compris une justification à l’appui, des limites de la zone de marché qui convient pour sélectionner les biens comparables. Cette zone peut varier selon la catégorie de stationnement faisant l’objet de l’étude; comme l’a indiqué la Cour fédérale, il doit être démontré que les conditions de l’offre et de la demande sont similaires si les biens comparables sont situés en dehors du quartier visé.
- Les données recueillies aux fins de comparaison doivent être en quantité suffisante pour étayer les conclusions. La recherche devrait permettre de déterminer l’incidence des types de stationnement sur les loyers et servir de fondement pour que soient apportés les rajustements requis.
- Bien que trois biens comparables ou plus sont souhaitables, au minimum, deux biens comparables doivent être présentés, et aucune limite ne devrait être imposée (l’accent devrait être mis sur la qualité des données plutôt que sur la quantité).
- Un soutien aux rajustements, fourni par l’intermédiaire d’un examen direct de l’ensemble des données liées aux biens comparables ou de techniques d’analyse comparative appropriées, devrait être présenté et expliqué en détail.
Le processus d’évaluation devrait permettre au lecteur du rapport d’obtenir, en lisant un texte rédigé dans un ordre logique, les conclusions établies. Lors d’une discussion, des groupes de clients ayant demandé des études de marché relatives au stationnement ont révélé que la qualité des rapports qu’ils recevaient variait beaucoup. La critique la plus courante concerne le manque d’analyse significative ou de soutien adéquat afin que des rajustements soient apportés.
« Une opinion est valable lorsqu’elle repose sur des recherches pertinentes et approfondies, bien présentées et analysées de façon à refléter la conjoncture du marché. »
Conclusion
Le respect et la conformité aux normes de pratique professionnelle en matière d’évaluation contribue en partie à l’établissement de rapports uniformes et significatifs dans un domaine d’exercice spécialisé, notamment les études de marché relatives au stationnement. Cependant, selon un axiome de normes reconnues, la qualité d’un rapport d’évaluation est déterminée par l’exhaustivité de son contenu et non par la quantité de renseignements qu’il contient ou par son format. Bien qu’il importe de respecter les exigences minimales relativement au contenu pour éviter tout problème de conformité, une opinion est valable lorsqu’elle repose sur des recherches pertinentes et approfondies, bien présentées et analysées de façon à refléter la conjoncture du marché.
Une copie intégrale de la Ligne directrice sur l’estimation des loyers marchands des espaces de stationnement peut être téléchargée à partir du site Web de l’ICE au https://www.aicanada.ca/fr/industry-resources/consumer-guides/
Note
1Ligne directrice sur l’estimation des loyers marchands des espaces de stationnement, ICE- OEAQ 1er mars 2014